Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
1. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
2. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có “lãi”.
Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.
Ví dụ: C muốn mua nhà của D, hai bên đã thỏa thuận giá bán là 02 tỷ đồng và đặt cọc 100 triệu đồng nhưng sau đó H muốn mua với giá 2.3 tỷ đồng (lập hợp đồng mua bán có công chứng ngay). Trong trường hợp này D vẫn có quyền bán và chịu phạt cọc với số tiền là 100 triệu đồng. Vì H trả giá cao hơn 300 triệu đồng nên dù D bị phạt cọc 100 triệu đồng thì vẫn “lãi” 200 triệu đồng so với khi bán cho C.
Ghi “trả trước” sẽ không bị phạt cọc
Hiện nay chưa có quy định cụ thể tiền trả trước nhưng trong thực tiễn xét xử và nghĩa của từ thì trả trước là việc một bên đưa cho bên kia một khoản tiền trước khi giao kết, thực hiện hợp đồng.
Vì là tiền trả trước nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên đã nhận tiền phải trả lại tiền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Do đó, các bên cần lưu ý khi giấy biên nhận ghi là tiền “trả trước” mà không phải là đặt cọc.
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015.
1. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
2. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
3. Được phép bán khi có người trả giá cao hơn?
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có “lãi”.
Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.
Ví dụ: C muốn mua nhà của D, hai bên đã thỏa thuận giá bán là 02 tỷ đồng và đặt cọc 100 triệu đồng nhưng sau đó H muốn mua với giá 2.3 tỷ đồng (lập hợp đồng mua bán có công chứng ngay). Trong trường hợp này D vẫn có quyền bán và chịu phạt cọc với số tiền là 100 triệu đồng. Vì H trả giá cao hơn 300 triệu đồng nên dù D bị phạt cọc 100 triệu đồng thì vẫn “lãi” 200 triệu đồng so với khi bán cho C.
Ghi “trả trước” sẽ không bị phạt cọc
Hiện nay chưa có quy định cụ thể tiền trả trước nhưng trong thực tiễn xét xử và nghĩa của từ thì trả trước là việc một bên đưa cho bên kia một khoản tiền trước khi giao kết, thực hiện hợp đồng.
Vì là tiền trả trước nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên đã nhận tiền phải trả lại tiền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Do đó, các bên cần lưu ý khi giấy biên nhận ghi là tiền “trả trước” mà không phải là đặt cọc.
Trên đây là mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Để có thể tự mình thực hiện thủ tục sang tên hãy xem tại các bước chuyển nhượng nhà đất mới nhất. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: [email protected]
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: [email protected]