Mùa World Cup năm nay, sau khi "All in" rất nhiều gia đình đã bay "một vài" quyển sổ đỏ. Và dù cá độ bóng đá là vi phạm pháp luật nhưng người ta hoàn toàn có thể hợp thức hóa việc cá độ bằng phương pháp thế chấp nhà đất. Bởi vậy, nếu mua nhà đất cá độ bóng đá mùa World Cup cần phải nắm rõ một số quy định về chuyển nhượng để tránh rủi ro. Vậy những điều cần phải biết khi mua nhà đất "cá độ" bóng đá mùa World Cup là gì? Pháp luật quy định về vấn đề này ra sao? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường tìm hiểu thêm về vấn đề này ngay trong bài viết dưới đây nhé!
1. Nhà, đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng mới được bán
Một trong những điều kiện người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở được bán nhà ở của mình là phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Đối với quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Riêng đối với nhà ở được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Trường hợp nhà, đất là tài sản chung thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở phải có sự đồng ý của vợ/chồng bằng văn bản.
Nội dung này được nêu tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
3. Nhà đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên đồng ý
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, chỉ được thực hiện nếu được tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
"Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
4. Phải sang tên Sổ đỏ thì chuyển nhượng mới có hiệu lực
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nếu không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (phải sang tên) và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định này được nêu tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
5. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng
Muốn hoàn tất việc chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định, gồm các bước sau:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Đăng ký biến động (khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai).
Trên đây là một số quy định khi mua nhà đất cá độ bóng đá mùa World Cup. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng bài viết trên đây là quy định về chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật đối với nhà đất nói chung và đối với nhà đất do thế chấp hợp pháp trong mùa Word Cup nói riêng; do đó, nếu trường hợp không hợp pháp thì không nên nhận chuyển nhượng để tránh rủi ro.
Ngoài ra cũng cần lưu ý rằng không được cầm cố nhà đất (cầm cố Sổ đỏ) mà chỉ được thế chấp; đồng thời, cá nhân, tổ chức không phải ngân hàng thương mại cũng được nhận thế chấp theo quy định và phải đăng ký mới có hiệu lực.
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: Số 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline: 0943.55.44.66
Email: [email protected]
1. Nhà, đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng mới được bán
Một trong những điều kiện người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở được bán nhà ở của mình là phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Đối với quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Riêng đối với nhà ở được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
2. Phải được sự đồng ý của vợ, chồng nếu là tài sản chung
Trường hợp nhà, đất là tài sản chung thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở phải có sự đồng ý của vợ/chồng bằng văn bản.
Nội dung này được nêu tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
- Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
3. Nhà đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên đồng ý
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, chỉ được thực hiện nếu được tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
"Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
4. Phải sang tên Sổ đỏ thì chuyển nhượng mới có hiệu lực
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nếu không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (phải sang tên) và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định này được nêu tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
5. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng
Muốn hoàn tất việc chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định, gồm các bước sau:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Đăng ký biến động (khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai).
Trên đây là một số quy định khi mua nhà đất cá độ bóng đá mùa World Cup. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng bài viết trên đây là quy định về chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật đối với nhà đất nói chung và đối với nhà đất do thế chấp hợp pháp trong mùa Word Cup nói riêng; do đó, nếu trường hợp không hợp pháp thì không nên nhận chuyển nhượng để tránh rủi ro.
Ngoài ra cũng cần lưu ý rằng không được cầm cố nhà đất (cầm cố Sổ đỏ) mà chỉ được thế chấp; đồng thời, cá nhân, tổ chức không phải ngân hàng thương mại cũng được nhận thế chấp theo quy định và phải đăng ký mới có hiệu lực.
Như vậy, trên đây là giải đáp cho thắc mắc "Mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền được không?" Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ tới Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: Số 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline: 0943.55.44.66
Email: [email protected]